Guide immobilier
Acheter à deux, c'est le rêve — et le plus gros achat que vous ferez ensemble. Mais au Québec, le piège n'est pas dans l'hypothèque : c'est dans ce que la loi prévoit (ou ne prévoit PAS) pour les conjoints de fait. Voici ce qu'un couple doit comprendre et régler avant de signer, pour acheter en confiance sans laisser de zone grise qui coûte cher si la vie tourne autrement.
Être jumelé à un courtier gratuitementAu Québec, les conjoints de fait (non mariés, même après des années de vie commune et des enfants) n'ont AUCUN des droits automatiques du mariage sur la maison. Pas de patrimoine familial, pas de partage automatique, pas de protection de la résidence familiale. En cas de séparation, chacun repart avec ce qui est à son nom — ni plus, ni moins.
Ça change tout. Si un seul des deux est sur le titre, l'autre n'a, en principe, aucun droit sur la maison, même s'il a payé la moitié des versements. C'est la source no 1 de chicanes douloureuses. La protection, en union de fait, ne vient pas de la loi : elle vient de ce que VOUS mettez par écrit avant d'acheter.
Si vous êtes mariés ou unis civilement, la résidence familiale fait partie du patrimoine familial, peu importe au nom de qui elle est inscrite. À la séparation, sa valeur accumulée pendant l'union se partage entre les deux — c'est une protection automatique que la loi impose et à laquelle on ne peut pas renoncer d'avance.
Conséquence pratique : un époux ne peut pas vendre ou hypothéquer seul la résidence familiale sans le consentement de l'autre. Cette protection rassure, mais elle ne remplace pas une bonne planification (testament, assurances) — surtout si vous arrivez avec des apports financiers très différents.
Quand deux personnes achètent ensemble sans être mariées, elles deviennent copropriétaires en indivision. Par défaut, on présume 50/50 — mais si l'un met une mise de fonds beaucoup plus grosse, ce 50/50 ne reflète pas la réalité. Vous pouvez (et devriez) fixer vos parts réelles dans l'acte de vente : par exemple 65 % / 35 % selon votre apport.
Vos parts déterminent qui récupère quoi à la revente, qui paie quelle proportion des dépenses, et ce qui se passe si l'un veut sortir. Sans précision, la loi présume l'égalité — et celui qui a payé plus se retrouve à devoir le prouver, souvent des années plus tard. Mettez les chiffres noir sur blanc dès l'achat.
C'est le document le plus important, et le plus négligé. La convention d'indivision, rédigée par un notaire, fixe à l'avance les règles du jeu : parts de chacun, qui paie l'hypothèque, les taxes et l'entretien, ce qui arrive si l'un veut vendre (droit de premier refus à l'autre), comment on fixe le prix de rachat, et quoi faire en cas de désaccord.
On la signe quand tout va bien — justement parce qu'on ne négocie pas calmement ces règles le jour d'une rupture. C'est l'équivalent d'un contrat de mariage pour les conjoints de fait propriétaires. Quelques centaines de dollars chez le notaire, contre des milliers en frais d'avocat si ça dérape. Un courtier vous orientera vers le notaire au bon moment dans la transaction.
Si vous empruntez à deux, vous êtes généralement solidaires : la banque peut réclamer la TOTALITÉ du prêt à l'un comme à l'autre. Si l'un cesse de payer (perte d'emploi, départ, décès), l'autre reste sur le crochet pour la totalité — pas seulement pour sa moitié.
Avant d'emprunter, les deux dossiers de crédit comptent : le revenu combiné augmente votre capacité, mais une mauvaise cote chez l'un peut faire grimper le taux pour les deux. Faites une préapprobation conjointe tôt pour savoir exactement ce que la banque prête au couple, et à quel taux.
Le piège le plus brutal. Si un conjoint de fait décède sans testament, la loi québécoise donne sa part de la maison à ses héritiers légaux — ses enfants, ses parents, sa fratrie — PAS à son conjoint survivant. Le partenaire avec qui il a acheté la maison peut se retrouver copropriétaire… avec la belle-famille.
La solution est simple : un testament (de préférence notarié) où chacun lègue sa part à l'autre, et idéalement une assurance vie ou une assurance prêt hypothécaire pour que le survivant puisse garder la maison sans étouffer sous les versements. Mariés, la dévolution légale protège mieux le conjoint, mais un testament reste recommandé. Réglez ça en même temps que l'achat, pas « un jour ».
Avant de signer : préapprobation conjointe pour connaître votre budget réel ; entente claire sur les parts (50/50 ou selon l'apport) inscrite à l'acte ; convention d'indivision si vous n'êtes pas mariés ; testaments croisés ; assurances pour couvrir l'hypothèque en cas de coup dur. Ça paraît lourd, mais ça se règle en quelques rendez-vous — et ça transforme un risque en tranquillité d'esprit.
Un bon courtier immobilier vous représente tous les deux, vous explique chaque étape, vous met en lien avec le notaire pour la convention et l'acte, et négocie le bon prix en votre nom. Pour un achat, ses services sont presque toujours gratuits : c'est le vendeur qui paie la commission. C'est le moyen le plus simple d'acheter à deux sans angle mort.
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Trouver mon courtierQuestions fréquentes
Pas automatiquement. Au Québec, les conjoints de fait n'ont aucun droit légal automatique sur la propriété de l'autre, peu importe la durée de la vie commune. Vous repartez chacun avec ce qui est à votre nom selon le titre et vos parts en indivision. C'est pourquoi il faut inscrire vos parts réelles à l'acte et signer une convention d'indivision avant d'acheter.
Non. Vous pouvez détenir la maison selon les parts que vous voulez — par exemple 70 % / 30 % si l'un met une plus grosse mise de fonds. L'important est de le préciser dans l'acte de vente, sinon la loi présume l'égalité et celui qui a payé davantage devra le prouver plus tard.
C'est un contrat, rédigé par un notaire, qui fixe d'avance vos parts, qui paie quoi, ce qui arrive si l'un veut vendre (droit de premier refus) et comment on règle un désaccord. Pour des conjoints de fait qui achètent ensemble, c'est fortement recommandé : quelques centaines de dollars qui évitent des milliers en frais d'avocat en cas de rupture.
Si vous êtes conjoints de fait : non. Sans testament, sa part va à ses héritiers légaux (enfants, parents, fratrie), pas à vous — vous pourriez devenir copropriétaire avec sa famille. Un testament où chacun lègue sa part à l'autre, et une assurance pour couvrir l'hypothèque, règlent le problème. Mariés, la loi protège mieux le conjoint, mais un testament reste conseillé.
Si vous empruntez ensemble, oui : vous êtes généralement solidaires, donc la banque peut réclamer la totalité du prêt à l'un comme à l'autre. Si l'un cesse de payer, l'autre reste responsable du tout. Faites une préapprobation conjointe pour connaître votre capacité réelle et votre taux avant de magasiner.
Comprendre les termes
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