La mise de fonds n'est pas un « frais » — mais c'est le premier chèque
Commençons par la distinguer du reste : la mise de fonds, c'est ta part du prix payée comptant, pas un frais qui disparaît. Au Canada, le minimum est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix, et 10 % sur la portion au-delà (donc 25 000 $ sur une maison de 400 000 $). Au-dessus de 1 M$, c'est 20 % minimum.
Sous 20 % de mise de fonds, ton prêt est « à ratio élevé » : tu dois souscrire une assurance prêt hypothécaire — c'est elle qui est un vrai coût (voir plus bas). C'est la raison pour laquelle viser 20 % change beaucoup le calcul. Mais 5 % suffit pour acheter : la plupart des premiers acheteurs partent de là.
Les droits de mutation (la « taxe de bienvenue »)
Toute municipalité du Québec perçoit des droits de mutation immobilière à chaque changement de propriétaire — la fameuse taxe de bienvenue. Elle se calcule par tranches sur le plus élevé du prix payé ou de l'évaluation municipale ajustée, et la facture arrive quelques semaines à quelques mois après la signature (pas à la clôture). Beaucoup d'acheteurs l'oublient et reçoivent un choc dans leur boîte aux lettres.
Ordre de grandeur : compte environ 1 % à 1,5 % du prix dans la plupart des cas, davantage à Montréal qui ajoute des tranches supérieures. Sur une maison de 450 000 $, ça représente typiquement quelques milliers de dollars. C'est le plus gros des frais d'achat après la mise de fonds, et le plus facile à estimer à l'avance.
Les frais de notaire
Au Québec, l'acte de vente se signe obligatoirement devant un notaire, et c'est l'acheteur qui le choisit et le paie. Le notaire vérifie les titres, s'assure qu'aucune dette ne grève la propriété, encaisse les fonds, prépare l'acte hypothécaire et inscrit la vente au Registre foncier.
Prévois généralement de 1 200 $ à 2 000 $, frais et débours inclus (les débours couvrent les recherches au Registre foncier et les copies d'actes). Le montant varie selon la complexité du dossier — une copropriété ou un prêt avec plusieurs garanties coûte un peu plus. Demande une estimation écrite dès le départ : un bon notaire te la donne sans problème.
L'inspection préachat
Une inspection par un inspecteur en bâtiment qualifié coûte généralement de 400 $ à 800 $ selon la taille et le type de propriété. Ce n'est pas obligatoire, mais y renoncer est l'économie la plus risquée que tu puisses faire : l'inspection vérifie la toiture, la structure, la plomberie, l'électricité, l'isolation et l'humidité, et c'est ta meilleure protection contre les vices apparents.
C'est un frais que tu paies même si la transaction n'aboutit pas (si l'inspection révèle un problème majeur et que tu te retires grâce à ta condition d'inspection). Vu ce qu'une fondation ou une toiture peut coûter, c'est de loin l'argent le mieux investi du processus.
L'assurance prêt hypothécaire (si mise de fonds sous 20 %)
Si tu mets moins de 20 % comptant, la loi exige une assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Elle protège le prêteur, pas toi — mais c'est toi qui la paies. La prime se calcule en pourcentage du montant emprunté et grimpe à mesure que ta mise de fonds baisse : autour de 2,8 % à 4 % du prêt selon le ratio.
Bonne nouvelle : la prime s'ajoute habituellement à ton hypothèque et se rembourse sur la durée du prêt — tu n'as donc pas à sortir ce montant comptant à l'achat. La mauvaise : tu paies des intérêts dessus pendant des années. Au Québec, la TVQ sur cette prime, elle, doit être payée comptant à la signature. C'est un coût concret de mettre moins de 20 %.
Les ajustements et les petits frais qu'on oublie
À la signature, le notaire calcule des ajustements : si le vendeur a déjà payé les taxes municipales et scolaires, ou le compte de copropriété, pour une période qui dépasse la date de vente, tu lui rembourses sa part. Ça peut représenter de quelques centaines à plus de mille dollars selon le moment de l'année.
Ajoute ensuite les frais souvent sous-estimés : l'assurance habitation (exigée par le prêteur, à activer le jour de la prise de possession), parfois une évaluation de la propriété demandée par la banque (300 $ à 500 $), le déménagement, les raccordements et changements de serrures. Pour une maison neuve d'un constructeur, il faut aussi prévoir la TPS et la TVQ sur le prix (avec remboursements partiels possibles selon le prix) — un cas à part qui change beaucoup le calcul.
Le total : combien prévoir en plus de la mise de fonds
Règle de pouce solide : en plus de ta mise de fonds, prévois environ 1,5 % à 3 % du prix d'achat pour l'ensemble des frais de clôture (mutation, notaire, inspection, ajustements, assurance). Sur une maison de 450 000 $, ça veut dire entre 7 000 $ et 13 500 $ à avoir disponibles, en plus de ta mise de fonds. Les prêteurs veulent d'ailleurs voir que tu disposes de ce coussin avant d'approuver.
Et le courtier immobilier dans tout ça ? Pour un achat, ses services sont presque toujours gratuits pour toi : c'est le vendeur qui paie la commission, partagée avec le courtier de l'acheteur. Te faire représenter à l'achat ne s'ajoute donc pas à ta facture — au contraire, un bon courtier t'évite de payer trop cher la maison elle-même, ce qui pèse bien plus lourd que tous ces frais réunis.