Le minimum légal, par tranches de prix
Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix d'achat. Sur la première tranche de 500 000 $, c'est 5 %. Sur la portion entre 500 000 $ et 1 000 000 $, c'est 10 %. Pour une propriété de 1 000 000 $ et plus, c'est 20 % du prix complet.
Exemple sur une maison à 600 000 $ : 5 % sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % sur les 100 000 $ suivants (10 000 $), soit 35 000 $ de mise de fonds minimale. Ces seuils s'appliquent pour une résidence que tu habites ; un immeuble de revenu ou un chalet secondaire peut exiger davantage.
Sous 20 % : l'assurance prêt hypothécaire
Dès que ta mise de fonds est inférieure à 20 % du prix, ton prêt doit être assuré (par la SCHL ou un assureur privé). Cette assurance protège le prêteur, pas toi, mais elle te permet d'acheter avec moins de comptant. Sa prime, calculée en pourcentage du prêt, s'ajoute à ton hypothèque — tu la rembourses étalée sur la durée.
Plus ta mise de fonds est faible, plus la prime est élevée. Atteindre 20 % t'évite complètement cette assurance et réduit ton hypothèque : c'est souvent l'objectif d'épargne qui en vaut la peine si tu peux y arriver sans trop retarder l'achat.
La mise de fonds n'est pas le seul comptant à prévoir
Erreur fréquente : épargner pile la mise de fonds et arriver à sec à la signature. Par-dessus, tu dois payer les frais de clôture comptant : droits de mutation (la taxe de bienvenue), frais de notaire, inspection, ajustements de taxes. Compte environ 1,5 % à 3 % du prix en plus de ta mise de fonds.
Les prêteurs aiment aussi voir une petite réserve après l'achat. Viser ta mise de fonds plus les frais de clôture plus un coussin, c'est arriver serein le jour de la signature.
Où prendre l'argent : RAP, CELIAPP, épargne, don
Plusieurs sources légitimes peuvent constituer ta mise de fonds. Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) permet d'épargner à l'abri de l'impôt et de retirer sans rembourser pour un premier achat — l'outil le plus avantageux pour la plupart des premiers acheteurs aujourd'hui.
Le RAP (Régime d'accession à la propriété) te laisse retirer de ton REER pour acheter, à rembourser ensuite sur plusieurs années ; vérifie le plafond de retrait en vigueur, il a été rehaussé récemment. S'ajoutent ton épargne non enregistrée et un don d'un proche parent — accepté par les prêteurs, à condition de fournir une lettre de don confirmant qu'il n'est pas remboursable.
Combien viser, au-delà du minimum
Le minimum te fait entrer, mais une mise de fonds plus généreuse réduit ton hypothèque, tes intérêts totaux et, sous 20 %, ta prime d'assurance. Elle renforce aussi ton dossier : un meilleur ratio d'endettement et une offre plus solide aux yeux d'un vendeur.
Le bon montant dépend de ton équilibre entre acheter tôt et acheter confortablement. Une préapprobation hypothécaire te donne le chiffre exact pour ton revenu et tes dettes ; un courtier hypothécaire peut comparer les prêteurs et les programmes pour ta situation.